都心の高利回りの中古マンションはもう買えないのか
Ｑ．表面利回り5%以上の都心の中古マンションを狙っているが、新耐震基準で駅徒歩7分以内を条件に加えると全く検索に引っ掛からない。
もちろん、都心のマンションが高騰していることは承知しているが、3、4%の利回りではなかなか手を出しにくい。
その利回りだと、手取りの利回りは下手すると2%になってしまう。
それでも銀行の金利より高いというのは分かるが、だったら同じくらいの利回りでも流動性の高い株やJ-REITを買った方がマシなように思う。
今後はもう都心で高利回りの中古マンションは買えないのか。
Ａ．本来、投資による利回りというのは、売却後の出口戦略まで考えてのものです。
例えば、利回り5%のマンションを3,000万円で買えば、年収は150万円です。
5年間同家賃で所有すれば累計750万円、年間の利回りは変わらず5%です。
ここで3,500万円で売ったとします。必要経費のことはここでは置いておき、総収入を計算すると家賃累計750万円＋売却益500万円で1,250万円となりますね。これを所有期間5年で割ると平均年収は250万円、平均利回り8.33%ということになります。
これが出口戦略まで考えた利回りです。
もちろん、5年後のことは誰にも分かりませんので、あくまでも予測という事になります。
家賃も価格も下がる可能性はありますが、それは投資をする上での「リスク」ですので、負うのは当然ですよね。
さて、具体的な話をしましょう。
現在の利回りは低くても、何年か後の売却益で取り返せる可能性はあるか。
という目で物件を見ます。
では、どこに目を付ければいいのか。
それは「乖離」です。
例えば、現入居者が退去した際に改装して家賃は上げられないか、また、10年前のままの家賃を現在の相場まで値上げできないか、それが適えば買った後に利回りアップは可能です。
つまり「家賃の乖離」に目を付けます。
さらに、家賃が上がるという事は、当然物件価格のアップに直結しますので、売却益が見込めます。
私見ですが、室内の状況や現家賃が相場かどうか、ということを考慮することなく、単純に現家賃×12ヶ月÷利回り3～5%という計算で売却価格が決められている物件が多いと思います。
もう一つの例ですが、概ね2LDK以上のマンションになりますが、空室時の実需価格が利回りによる売却価格より高額になることがあります。
つまり「価格の乖離」に目を付けます。
オーナーも空室の方が高く売れることは承知しているはずですが、普通借家契約では立ち退きは難しいため、仕方なく利回り計算による価格で売りに出します。
その場合、オーナーは安くても売らないといけない事情があるのです。
もちろん、このような物件を購入した場合、賃借人との普通借家契約も引き継ぎますので、投資期間を5～10年の長いスパンで考える必要がありますが。
ただ、乖離のある物件を見つけるのは結構大変です。
物件ごとに相場家賃や実需価格の調査などが必要だからです。
ネットである程度は情報がありますので、やろうと思えば何とか出来ますが、多くの時間と手間がかかるのは覚悟してください。
不動産業者に頼む手もありますが、恐らく面倒と思われ遠回しに断られるでしょう。
逆に今の市場では、そこまでしないと「いい物件」には出会えないということです。
もちろん、都心のマンションが高騰していることは承知しているが、3、4%の利回りではなかなか手を出しにくい。
その利回りだと、手取りの利回りは下手すると2%になってしまう。
それでも銀行の金利より高いというのは分かるが、だったら同じくらいの利回りでも流動性の高い株やJ-REITを買った方がマシなように思う。
今後はもう都心で高利回りの中古マンションは買えないのか。
Ａ．本来、投資による利回りというのは、売却後の出口戦略まで考えてのものです。
例えば、利回り5%のマンションを3,000万円で買えば、年収は150万円です。
5年間同家賃で所有すれば累計750万円、年間の利回りは変わらず5%です。
ここで3,500万円で売ったとします。必要経費のことはここでは置いておき、総収入を計算すると家賃累計750万円＋売却益500万円で1,250万円となりますね。これを所有期間5年で割ると平均年収は250万円、平均利回り8.33%ということになります。
これが出口戦略まで考えた利回りです。
もちろん、5年後のことは誰にも分かりませんので、あくまでも予測という事になります。
家賃も価格も下がる可能性はありますが、それは投資をする上での「リスク」ですので、負うのは当然ですよね。
さて、具体的な話をしましょう。
現在の利回りは低くても、何年か後の売却益で取り返せる可能性はあるか。
という目で物件を見ます。
では、どこに目を付ければいいのか。
それは「乖離」です。
例えば、現入居者が退去した際に改装して家賃は上げられないか、また、10年前のままの家賃を現在の相場まで値上げできないか、それが適えば買った後に利回りアップは可能です。
つまり「家賃の乖離」に目を付けます。
さらに、家賃が上がるという事は、当然物件価格のアップに直結しますので、売却益が見込めます。
私見ですが、室内の状況や現家賃が相場かどうか、ということを考慮することなく、単純に現家賃×12ヶ月÷利回り3～5%という計算で売却価格が決められている物件が多いと思います。
もう一つの例ですが、概ね2LDK以上のマンションになりますが、空室時の実需価格が利回りによる売却価格より高額になることがあります。
つまり「価格の乖離」に目を付けます。
オーナーも空室の方が高く売れることは承知しているはずですが、普通借家契約では立ち退きは難しいため、仕方なく利回り計算による価格で売りに出します。
その場合、オーナーは安くても売らないといけない事情があるのです。
もちろん、このような物件を購入した場合、賃借人との普通借家契約も引き継ぎますので、投資期間を5～10年の長いスパンで考える必要がありますが。
ただ、乖離のある物件を見つけるのは結構大変です。
物件ごとに相場家賃や実需価格の調査などが必要だからです。
ネットである程度は情報がありますので、やろうと思えば何とか出来ますが、多くの時間と手間がかかるのは覚悟してください。
不動産業者に頼む手もありますが、恐らく面倒と思われ遠回しに断られるでしょう。
逆に今の市場では、そこまでしないと「いい物件」には出会えないということです。
